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房產(chǎn)合同糾紛法律知識(shí)：
一、房產(chǎn)合同糾紛的管轄問題
房屋買賣合同并不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)和《 高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄的規(guī)定。在處理此類案件時(shí)，應(yīng)依據(jù)民事訴訟法關(guān)于合同糾紛管轄的規(guī)定來(lái)確定有管轄權(quán)的法院。
二、房產(chǎn)合同違約責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)
若合同中有明確約定違約金數(shù)額或計(jì)算方法，依約執(zhí)行。比如約定違約方需按房屋總價(jià)款的一定比例支付違約金，就按此比例計(jì)算；再如定金罰則，收受定金方違約，需雙倍返還定金；給付定金方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金。
1、違約金調(diào)整：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》，若房屋買賣合同中約定的違約金過高或過低，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整。
2、可得利益損失的計(jì)算：
一方違約導(dǎo)致另一方遭受可得利益損失時(shí)，計(jì)算復(fù)雜，需考慮市場(chǎng)行情變化、合同履行程度、當(dāng)事人過錯(cuò)等多種因素。由于市場(chǎng)行情的不確定性和案件差異大，很難制定統(tǒng)一計(jì)算方法。
三、房產(chǎn)買賣合同無(wú)效怎么辦
若房產(chǎn)買賣合同被認(rèn)定無(wú)效，首先應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)。即雙方應(yīng)將基于該合同取得的財(cái)產(chǎn)相互返還，比如購(gòu)房款與房屋。
有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。若雙方都有過錯(cuò)，則各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。例如，因一方故意隱瞞房屋重要瑕疵致合同無(wú)效，該方需賠償對(duì)方損失。
合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，無(wú)法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。比如房屋已裝修并增值，難以恢復(fù)原狀，可對(duì)增值部分進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。同時(shí)，要注意合同中關(guān)于爭(zhēng)議解決方式等條款也因合同無(wú)效而失去效力。若雙方就無(wú)效后果協(xié)商不成，可通過訴訟等法律途徑。
四、房地產(chǎn)官司注意財(cái)產(chǎn)保全
房產(chǎn)糾紛官司多為財(cái)產(chǎn)糾紛，一定要注意財(cái)產(chǎn)保全。起訴前一定要先做好財(cái)產(chǎn)保全，避免打贏官司卻無(wú)法執(zhí)行的情況，也就是俗稱的“贏了官司輸了錢”。
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