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房產(chǎn)合同法律知識(shí)：
一、如何解除房屋買賣合同
解除房屋買賣合同主要有以下幾種方式：
（一）協(xié)商解除
買賣雙方可以就解除合同達(dá)成一致意見。這種情況下，雙方需對(duì)合同解除后的相關(guān)事宜，如已付款項(xiàng)的退還、房屋的交接等進(jìn)行約定，并簽訂解除協(xié)議。
（二）法定解除
1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。房產(chǎn)合同無(wú)法繼續(xù)履行，可以解除合同。
2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。如賣方明確表示不再出售房屋或者將房屋轉(zhuǎn)賣給他人等情況。
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。例如買方未按約定時(shí)間支付房款，經(jīng)賣方催告后仍未支付。
4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。比如房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法居住，導(dǎo)致買方購(gòu)買房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)。
（三）約定解除
如果合同中約定了解除合同的條件，當(dāng)條件成就時(shí)，一方有權(quán)解除合同。例如合同約定如果賣方未能在某個(gè)時(shí)間前遷出戶口，買方有權(quán)解除合同。解除時(shí)也需按合同約定處理后續(xù)事宜。
二、房屋買賣中單方違約解除合同通常需承擔(dān)哪些違約責(zé)任？
1、違約責(zé)任形式主要為支付違約金，違約金：違約金數(shù)額通常在合同中有約定，若未約定則按實(shí)際損失計(jì)算。
關(guān)于：違約金調(diào)整：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》，若房屋買賣合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整。
2、定金罰則：買方違約，賣方可沒(méi)收定金；賣方違約，需雙倍返還定金。
3、買方還可能需承擔(dān)賣方因解除合同而產(chǎn)生的額外費(fèi)用，如房屋空置期間的租金損失等。
4、賣方違約時(shí)，買方還可要求繼續(xù)履行合同，即強(qiáng)制賣方履行交房過(guò)戶的義務(wù)。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百六十五條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。
當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。
第五百八十八條 當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。
《 高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉合同編通則若干問(wèn)題的解釋》
第六十五條 當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)分高于違約造成的損失，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠(chéng)信原則進(jìn)行衡量，并作出裁判。
約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，人民法院一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。
惡意違約的當(dāng)事人一方請(qǐng)求減少違約金的，人民法院一般不予支持。
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